近期看屋人潮暴增，不少廣告皆打出，近捷運或是近明星學區，不過房仲業提醒購屋者，廣告文案往往與購屋者認知有所落差，最好實際走一遍，才可以避免購屋糾紛。 1、近捷運？民眾走過才知道 捷運交通便利，凡是與捷運有關的房子，價格都比較好，所以越來越多物件標榜近捷運，或是距離ＸＸ公尺的廣告滿天飛。21 世紀不動產行銷部經理曹若琪表示，如果遇到類似的情況，建議可以親自步行測試距離，畢竟每個人對於距離的感覺落差不同，有人覺得步行 5 分鍾以內才算近，有人則覺得必須 3 分鐘以內，實際走一遍才能知道正確的狀況。 2、明星學校！看得到不一定念得到 家長望子成龍、望女成鳳，都希望能讓孩子念到好學校，所以會選擇在明星學校周邊購屋，不過太平洋房屋企研室經理鄭國英提醒購屋者，國中、小是以學區劃分，所以一定要問清楚該學校，或是地方教育局，確認住址是否是該校認定的學區，另外，部分搶手學校人數過多，即使在學區內也可能因為班級數不夠，而無法就讀，因為許多學校是以戶籍登記時間為先後順序，桃園就曾有個案例，明明住在學校對面，可以卻因為牽入戶籍時間較晚，只好分配到較遠學校就讀，所以一定要向學校問清楚，3、5 分鐘上高速公路！時段看清楚，除了捷運之外，許多建案也標榜「交通便利，近雙交流道，XX分鐘上高速公路」中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，部分區域車多擁塞，平時 5 分鐘的車程，上下班時間可能要半小時，所以建議購屋族，不論建案號稱距離交流道多近，最好還是實際開車測試所需車程。 4、景觀優美！小心被遮住 景觀無價，不少人就是衝著心曠神怡的景觀而來，擁有景觀的住宅，較保值也容易增值，不過住商不動產企研室主任徐佳馨提醒，購買景觀宅之前，要確認房子前方不會有其他建物蓋出來，以免擋住景觀，建議民眾可以查閱都市計畫圖，或是看看前方有無建地，如果有未來很可能就會變建物，不但影響採光，還會影響房價。
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自行買賣房屋，雙方雖能省去 2％ 或 4％ 的仲介服務費，但對屋主而言，必須隨時撥出時間，帶客人進屋內看屋並與有意購買的客人議價，成交之後更要自行處理簽約、過戶等流程，買方則要尋找符合需求的銀行房貸專案等，專家建議，先考量三大條件，再評估房屋自售或委售方式較佳。 一、專職包租公或上班時間彈性者，可選擇自行買賣，城市租屋族總經理張權彬指出，這類族群較易撥出時間，帶客人看屋、隨時為客人解答屋況等疑慮，成交之後可自行處理過戶流程，或已有合作多年、值得信任的代書代理，便可選擇自行買賣，如次買賣雙方皆省下 2％ 或 4％ 的仲介佣金，不過，張權彬也提醒，儘管交由熟識的代書辦到好，也必須多加提防，因委由代書處理時，權狀、印章都由代書保管，代替本人處理簽約、用印、完稅且過戶等流程，若代書心懷不軌，可能在完成過戶後捲款潛逃，屋主便拿不回賣屋的錢。 二、對房屋議價、過戶等流程不熟悉者，可委託仲介買賣，東森房屋代書部副理周稟瀛指出，買賣雙方除了要搞定繁複的「稅」，若對於完稅流程不熟悉者，光是填寫表單，就可能漏填一欄或誤填資料，都被視為手續不完全，而必須重新辦理，這對於一般上班族而言，恐怕沒有太多時間處理複雜的流程，而在買賣雙方要負擔的稅負部份，買方應負擔契稅，依房屋評定現值的 6％ 而定，且負責尋找代書處理過戶流程，並要負擔 1.2 萬元的代書費、規費、印花稅等，而屋主則要支付土地增值稅，簽約時，也要有「不動產買賣契約書」周稟瀛說，不擅於議價、也不熟悉稅負者，交由仲介買賣，是最省時省力的方式，而有品牌的房仲業者，都有簽約合作的代書，可免去繁瑣的過戶流程、浪費寶貴的時間。 三、沒時間尋找適合房貸專案的買方或顧慮安全的女性，可委託仲介買賣，相較於自買房子，必須耗費大量時間，比較各銀行的房貸利率與成數等條件，而委由仲介處理，可從合作的銀行中，選擇適合自己的房貸專案，此外，周稟瀛認為，女性屋主應考量自身安全，委託房仲買賣，可先過濾客戶再帶看房子，較能確保安全。
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肩扛經濟重擔的一家之主，近期受到失業潮襲擊，不少人面臨房貸繳款的困難時機歹歹，針對有殼一族，專家提供五大招解套，包括申請寬限期、展延還款期限、善用優惠房貸等，可暫時紓解沉重的貸款壓力，讓愛屋免於淪落法拍的命運。 一、主動申請寬限期： 銀行房貸人員說「寬限期」的意思是房貸戶可在約定期間內，房貸只繳利息不還本金短期負擔較小，根據銀行公會指出，自用住宅的房貸戶，若本人或配偶發生非自願性失業，以致還款困難的家庭，可向貸款銀行申請寬限期必須在失業半年內提出申請且一向正常繳款、利息未延滯 3個月的記錄，房貸戶只要提出非自願失業的證明，可免手續費，不過申辦寬限期的相關規定，仍要視各銀行為準，例如有的銀行規定，之前申請過的年限，加上這次的申請年限，寬限期總共不得超過 3 年，有的銀行則是除了初貸戶可給到 2 年，其餘都是依個案分別評估，寬限期一次只給一年。 二、展延還款期限： 目前可將還款期間延長到 30 年，若有 2 棟以上的自用住宅，僅限 1 戶可申請不過由於還款期限拉長，各銀行會視不同個案而評估，有的銀行擔心房貸戶年齡太老、房子太舊，若延長還款期間，未來房貸戶退休後，恐造成財務負擔，且房屋折舊率也很高，因此會將房貸戶的年齡加上屋齡是否介於設定範圍內，通常是不得高於 75 年，再評估是否符合展延標準。 三、善用政府優惠房貸： 若 2 年內首購或換屋的民眾都可善用政府優惠房貸，台灣房屋不動產研究室經理古景良指出，目前的政策房貸有 2 種，包括 2,000 億政府優惠房貸及 2 月中剛上路的「青年安心成家」方案，古景良說，最早上路的 2,000 億優惠房貸，目前可享 1.325％ 優惠利率，由多家銀行承作，「青年安心成家」方案，則必須向各縣市主管機關申請，2 年 200萬免利息，自第 3 年起一般戶可享1.167％ 的優惠利率，且條件寬鬆，一般中產階級家庭，大多符合資格，至 3 月 27 日申請截止。 四、主動向銀行爭取降利率： 2 年多前購屋的房貸戶現在過了優惠期，已進入到第 3 階段計息，由於這類階梯式的計息模式，到達第 3 階段的利率較高，古景良認為若房貸戶在這段期間都正常還息，應主動向銀行爭取調降利率，以元大銀行為例，評估該房貸戶的職業收入及信用狀況，經銀行核准之後，就可為房貸戶調降利率約 0.1％ 至 1％，以貸款 500 萬元來看，若調降利率 0.5 個百分點，一年就可省下 2.5 萬元，不過各家銀行目前幾乎硬性規定，調降利率必須收取手續費介於 1,000 元至 5,000 元，也有銀行依貸款餘額乘上級距式的比例，而有不同等級的收費，例如貸款餘額是 500 萬元，房貸戶爭取調降利率後應支付手續費 1,200 元。 五、房間分租： 有些新婚夫妻生了一個小孩原本打算買大一點的房子，居住空間較寬敞，即使未來生育第 2 胎也不愁沒房間可用，但如今景氣不佳，本身收入不穩定，另一半又被裁員，仍得背負房貸，房仲業者建議，可將多餘房間出租，以減輕房貸負擔，一般而言北市 30 坪的公寓，就要大約 800 萬元，若貸款 550 萬元，每月約支付近 3萬元的房貸，如今雙薪家庭頓失一份收入，等於賺來的錢幾乎都要付房貸，若將房間出租，北市雅房出租行情約 8,000 元，再用租金收益來繳房貸，可紓解經濟壓力。
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奢侈稅實施以來，造成不少投資客逃離不動產市場，但也有人勇於挑戰國稅局稅制。國稅局表示，部份民眾認為可用假信託真賣屋方式逃避奢侈稅課徵，但國稅局仍有方法可查出，日前即有民眾被罰款142.5萬元，呼籲民眾切勿以身試法。
財政部臺灣省北區國稅局表示，2012年3月10日接獲民眾檢舉甲君出售新北市三重區房地，價額約950萬元，未申報及繳納特種貨物及勞務稅，經查甲君於100年12月12日將該房地以信託名義登記予乙君，惟甲君與乙君實際上係簽訂土地房屋買賣契約，並非信託契約，且購屋款亦由乙君之配偶給付，因此該房地之移轉行為應屬買賣而非信託。
另查該房地原係甲君之母所有，於2011年10月20日以買賣方式移轉登記予甲君，甲君於2011年11月10日與乙君簽訂土地房屋買賣契約，持有期間未滿1年，應課徵特種貨物及勞務稅。雖甲君於2012年6月4日向稽徵機關以加計利息方式補申報繳納特種貨物及勞務稅，惟因檢舉人檢舉在先，不符合稅捐稽徵法第48條之1自動補報補繳免予處罰之規定，甲君逃漏特種貨物及勞務稅，除補徵所漏稅款外並處所漏稅額3倍以下的罰鍰，全案補徵稅款1,425,000元、罰鍰1,425,000元及另加徵滯納金213,750元，共計300餘萬元。
國稅局提醒納稅義務人切勿以不正當方法規避稅負及心存僥倖，以為稽徵機關難以追查，希望納稅義務人勿以身試法，以免得不償失。
資料來源:MyGoNews林承志/台北報導】
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台北市2012年9月建物買賣移轉棟數為2,796戶，較8月減少521戶，月減15.7%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，9月建物買賣移轉登記數據反應8月份整體市場情況，9月份較8月量縮15.7%，除了8月1日起實價登錄實施之外，8月份景氣燈號亮出第10顆藍燈，超越金融海嘯期間的連9藍，確實讓買方市場呈現觀望狀態。
以2012年各月份來看，僅優於年初月份的交易量，與2011年同期相比則量縮20.3%，可見實價登錄的確讓買方轉趨保守，在實價登錄系統公布資料之前，房市將呈現低檔的交易量。但9月銷售況狀已經回溫，全台各大都會區居呈現價平量增的健康市況，預計未來官方公布數字會逐步轉好。
觀察9月北市各區建物買賣移轉棟數的數據，與8月比較多呈現一至兩成的減幅，不過9月增加的前三名有北投區(24.3%)、士林區(9.8%)、松山區(6.9%)，交易量最高的前三名分別為北投區(374戶)、中山區(363戶)以及內湖區(358戶)。
黃舒衛說明，台北市各行政區9月份買賣移轉棟數多半量縮情況，但是北投、士林與松山區等皆比8月成長7~24%不等的漲幅，其中士林區與松山區雖呈現成長，但還是低於2012年月平均量，士林區則由於上月交易量縮過低僅164戶，因此才呈現回溫的情況。
買賣移轉棟數減幅前三名，為萬華區、大同區與信義區，單月減幅分別是-51.5%、-39.8%與-24%。黃舒衛觀察，萬華區8月受到西門町商圈內的新成屋交屋的因素，基期過高影響造成回跌的現象，大同區量縮情況從7月261戶之後，即逐月減少至9月僅109戶。信義區交易量為193戶，數據僅優於年初的1至3月的表現。
最後，黃舒衛認為，觀察近五年台北市各月買賣移轉棟數變化，可知政府一連串的房市管制措施的確產生明顯成效。台北市9月統計交易量能減少，主要受到大環境景氣及8月開始實價登錄制度的影響，呈現連續兩個月走跌的情況。
在未來交易價格資訊尚未明朗化之前，房市交易量將面臨短暫冷卻的影響，預計在實價登錄系統公布數據後，市場買方對於區域型房價公開透明化之後，買方市場的觀望氣氛會逐漸散去，此外，若經濟發展上能在第四季反彈成長，再加上QE3效益之帶動，房市也將逐步回歸合理的交易量。
資料來源:MyGoNews廖賢龍/台北報導
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台中市與高雄市地政局3日公布今年9月份買賣移轉棟數，雙都移轉都呈現減少，與8月份相比，台中市減少了3.69%，高雄市減少1.78%，在實價登錄後表現勉強維持平盤。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，9月市場買氣雖然沒有好轉，但已經逐漸為回穩，相較於台北市的大幅滑落，台中與高雄表現平穩，除了房價因素外，顯見購屋人對於實價登錄並未有太多疑慮。
9月台中市買賣移轉有3545棟，量縮3.69%，住商不動產台中區經理賴萬表示，表現較好的中區、南屯與北屯，上月表現亮麗，主要是自用客戶進場購屋，促使買氣加溫。另外，近來台中也有不少新案陸續交屋，可能也是北屯區突然爆量的重要因素。
從成交量來看，舊高雄市各行政區表現慘淡，雖然9月高雄市前3名仍是三民、鳳山與左營，但只有鳳山為正成長。而其他區域漲跌互見，特別是鹽埕、鼓山表現特別亮麗，增長幅度高達3成以上。
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在政策引導下，近期各銀行不管是房貸利率或企業聯貸利率均已拉升至2%以上，有效帶動存放款利差拉升。
三商銀樂觀看待第4季利差將持續走升，全年利差可望續攀高。
近期各銀行相繼調高聯貸利率，並傳出一般企業聯貸利率不低於2%，華銀總經理楊豊彥昨（1）日指出，除非是企業信評較佳，或有帶來附加價值業務，否則聯貸利率多在2%以上，近來已很少看到2%以下的聯貸利率。
楊豊彥表示，華銀今年前八個月存放利差已上升至1.37%，較上半年的1.34%明顯上升，希望今年全年能拉升至1.4%，未來將透過新增一般房貸、中小企業放款以及海外放款等利差較高的放款案，以拉高利差。
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下半年房市指標的928檔期，雖然業者號稱人氣紅不讓，但大型公股行庫主管卻看衰，認為人氣不等於買氣，也有三商銀主管預估，下半年房貸成長率將腰斬，明年陷入零成長的困境。
雖然中央銀行連續5季維持利率不變，但房市已提前吹起升息潮，全台房貸市占率約4成的五大銀行（台銀、土銀、合庫、一銀、華銀）8月新承作房貸利率突破1.9%，創近4年新高。
合庫7月底率先拉高房貸利率自2.47%起跳後，房貸龍頭土銀也跟進，調高房貸利率半碼（0.125個百分點），除了政策性房貸外，全面2%起跳，帶動整體利率上揚。
華銀主管昨表示，目前首購族房貸利率約在2%上下，未來要加強非首購控管，利率朝向合庫訂出的2.47%靠攏，且明年起將不再承辦公教人員的「築巢優利貸」。
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想辦貸款，別以為你工作穩定、沒有欠債，就一定沒問題，銀行也不歡迎「信用小白」；所謂的小白，就是在聯徵中心查不到任何銀行往來紀錄，也沒有個人信用卡可以證明還款能力，銀行覺得風險高，就不會借錢；像有些剛出社會沒多久的年輕人，使用父母副卡，手上只有公司戶頭的簽帳卡，都是小白一族，辦理貸款的時候難度就增高了。
民眾玲玲：「我記得我找了2間銀行，2間銀行給我的答覆都一樣，就覺得我應該也沒有欠錢。」
23歲的玲玲，畢業工作1年多，每個月領薪2萬5，收入穩定，學貸也固定繳，但想申請15到20萬的貸款，卻被貼「小白」標籤，被打回票。玲玲：「媽媽的醫藥費是突如其來，所以你突然說要拿出幾萬元去支付醫藥，對我來講真的滿困難。」
什麼是小白？對銀行來說，沒有任何往來紀錄、甚至沒有信用卡的，通稱信用小白，銀行判斷要不要借錢，各家都有評分系統，信用卡可以評估還款能力，通常參考數值高，如果年輕人用的是父母副卡，或者薪資簽帳卡，也無法累積信用。
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金管會與中央銀行緊盯銀行不動產授信的風險，大型國銀已沒有不動產承作額度，不少銀行乾脆停做房貸新客戶。銀行觀察，外銀在主管機關打房中趁勢崛起，積極搶攻房貸市場。
包括花旗、星展、澳盛等在台灣設立子行外銀，近期都積極承作房貸，快速擴大授信規模。有家外銀甚至打出1.9%超低利率，爭取房貸滿1年或2年的老行庫客戶解約轉貸，比一般本土行庫普遍2%以上的利率更積極。
星展銀行今年新推出最長40年的首購房貸，創下市場最長年期的房貸專案紀錄，利率約2.08%至2.53%。星展銀表示，該行房貸市占率還很小，有很大的成長空間，希望提供客戶一站購足。
花旗銀行表示，主要承作上班族的轉貸戶，與本土銀行的新買賣戶不同。
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經濟不景氣，最近銀行發現無擔保信用貸款遲繳率開始攀升，找銀行談債務協商的民眾變多。由於不景氣時間拉長，電子廠無薪假員工可能暴增，避免卡債風暴噩夢重演，多家銀行已開始緊縮信用。
銀行主管昨天說，最近不景氣又造就新一波「背債族」，他們有些是不懂珍惜信用紀錄的年輕人，有些是根本沒有機會建立信用的邊緣借款人。
25歲單身的小乖（化名），向一家外商銀行借小額信貸20幾萬元，每月固定還款5000多元。本來繳款順利，但最近小乖已連續兩期都沒還錢，因為她無預警被公司裁員，雖然很快找到工作，但薪水太低，小乖覺得自己可能無法同時還貸款和支應生活費，她於是選擇不還錢，銀行馬上將她列為授信異常戶。
王小姐是28歲的單親媽媽，原先在一家電子廠上班，但公司放起無薪假，她的薪水從3萬元頓時減成1萬多元，撐了3個月，王小姐辭職走人。她隨後在一家網站找到工作，卻是人力派遣人員，月薪雖有2萬5千元，但孩子要開學了，手頭資金變緊，她想要借錢。但王小姐沒有信用卡，沒有任何信用紀錄，也沒有銀行願意借錢給她。
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財政部國庫署昨表示，「青年安心成家購屋優惠貸款 」實施日期至今年底止，將檢討是否延長期限。根據統計，這項優惠房貸已撥貸6萬7262戶、2345.46億元，青年購屋地點前三名依序是新北市、桃園縣及高雄市，且近9成是1000萬元以上房屋；北市因房價太高，青年購屋青睞程度在6都（含準直轄市桃園縣）中敬陪末座。公股銀行「青年安心成家購屋優惠貸款」自2010年12月起推出，貸款額度最高500萬元，並可搭配內政部「青年安心成家方案」或「購置住宅貸款」，期限最長30年，依目前利率水準，前2年貸款利率是1.72％、第3年起是2.02％。
資料來源:自由時報 – 2012年9月21日 上午4:27
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